Долевое строительство в Казахстане: как проверить застройщика и что делать при срыве сроков

Покупка квартиры на этапе строительства обычно дешевле, но и рискованнее: дом могут сдать с опозданием, а в худшем случае не достроить. В Казахстане такие отношения регулирует Закон РК «О долевом участии в жилищном строительстве» от 7 апреля 2016 года № 486-V (далее Закон о долевом участии; текст сверен в редакции по состоянию на 1 июля 2026 года). В 2025 и 2026 годах в него внесены изменения законами от 30 июня 2025 года № 204-VIII и от 9 января 2026 года № 254-VIII, в том числе о реновации и о реестре недобросовестных застройщиков. Ниже разбираем, как проверить застройщика до покупки и что делать, если сроки сорваны.

Три законных способа долевого строительства

Статья 7 Закона о долевом участии допускает только три способа привлечь деньги дольщиков:

1. Гарантия Единого оператора жилищного строительства. Эту функцию выполняет «Казахстанская жилищная компания» (КЖК). Договор о предоставлении гарантии сам по себе дает право привлекать деньги дольщиков (статья 8).
2. Участие в проекте банка второго уровня. Банк подтверждает готовность финансировать стройку, а застройщик получает разрешение акимата (статья 9).
3. Привлечение денег после возведения каркаса дома по разрешению акимата (статья 10).

Привлекать деньги граждан на строительство многоквартирных домов любыми другими способами запрещено (пункт 2 статьи 7). Застройщик создает отдельную уполномоченную компанию под один проект, и именно она заключает договоры с дольщиками.

Как проверить застройщика до покупки

• Разрешение или гарантия. В договоре о долевом участии указываются номер и дата разрешения на привлечение денег дольщиков или договора о предоставлении гарантии (пункт 3 статьи 11). Те же реквизиты обязательны в рекламе (статья 23). Реклама без них уже повод насторожиться.
• Информация от компании. Уполномоченная компания обязана раскрыть сведения о застройщике, разрешении или гарантии, реализованных проектах, правах на землю и подрядчике, а на своем сайте публиковать ход строительства с фотоотчетом не реже раза в месяц (статья 22).
• Учет договора. Договор заключается в электронной форме с ЭЦП и считается заключенным с момента учета в местном исполнительном органе через единую информационную систему (статьи 11 и 12). По данным Kapital.kz со ссылкой на КЖК, разрешительные документы можно проверить в ИС «Жилищный портал», а регистрацию договора в «Казреестре».
• Реестр недобросовестных застройщиков (см. ниже).

Если застройщик срывает сроки

Уполномоченная компания отвечает за сроки сдачи объекта и передачу доли (статья 16) и обязана передать долю не позднее срока, предусмотренного договором (статья 17).

Неустойка и убытки

Закон о долевом участии сам не устанавливает размер неустойки за просрочку, поэтому ключевую роль играет договор. Неустойку можно взыскать, если она предусмотрена договором или законодательством, при этом кредитор не обязан доказывать убытки (статья 293 ГК). Суд вправе уменьшить чрезмерную неустойку по заявлению должника (статья 297 ГК). Кроме того, можно требовать возмещения убытков, например расходов на аренду жилья (статья 350 ГК), а при задержке возврата денег неустойку за пользование чужими деньгами по базовой ставке Национального Банка (статья 353 ГК).

Если проект под защитой Единого оператора

Нарушение срока приемки дома в эксплуатацию признается гарантийным случаем. Перенос срока допускается не более чем на пять месяцев от срока по проектно-сметной документации (подпункт 1 пункта 3 статьи 37). При гарантийном случае Единый оператор меняет подрядчика, получает управление уполномоченной компанией и финансирует завершение строительства (статья 38). Дольщик вправе сам письменно сообщить Единому оператору о проблеме (статья 37). Если при гарантийном случае дольщик требует вернуть деньги, ему возмещается стоимость доли в размере не более внесенной суммы (пункт 7 статьи 16).

Расторжение и возврат денег

Если стороны не договорились, договор расторгается по решению суда при существенном нарушении другой стороной, то есть таком, при котором дольщик в значительной степени лишается того, на что рассчитывал (пункт 2 статьи 401 ГК). Длительная просрочка сдачи дома может быть признана таким нарушением, но оценка зависит от обстоятельств дела. Если компания предоставила неполную или недостоверную информацию, дольщик вправе требовать признания договора недействительным (пункт 4 статьи 22 Закона о долевом участии).

Права требования по договору можно уступить только после учета договора и, как правило, после полной оплаты цены (статья 13).

Реестр недобросовестных застройщиков

С 1 июля 2026 года местные исполнительные органы ведут реестр недобросовестных застройщиков (статья 12-1, введена Законом от 9 января 2026 года № 254-VIII). Основания для включения: вступивший в силу судебный акт о сносе самовольно построенного жилого дома либо приговор по делу о мошенничестве по статье 190 УК. Застройщик из реестра не может привлекать деньги дольщиков три года. По сообщениям Zakon.kz и 24KZ, открытая часть реестра размещается на сайте Единого оператора, а по данным министерства, приведенным 24KZ в июне 2026 года, в стране 37 проблемных объектов долевого строительства у 27 застройщиков.

Мошеннические схемы и ответственность

Типичные риски: продажа квартир без разрешения или гарантии, повторная продажа одной и той же квартиры разным покупателям, оформление вместо договора о долевом участии иных договоров. Обязательный учет договоров в единой системе как раз снижает риск двойных продаж.

За привлечение денег без разрешения или гарантии Единого оператора компания платит штраф: субъект малого предпринимательства 750 МРП, среднего 1 000 МРП, крупного 2 000 МРП (часть 2-1 статьи 320 КоАП). Реклама строящегося жилья без разрешения влечет отдельный штраф (часть 2-2).

Потерпевшие подают заявление в полицию, а гражданский иск о возврате денег можно заявить в уголовном деле или отдельно.

Когда нужен адвокат

Адвокат поможет проверить документы застройщика до подписания договора, оценить законность схемы, рассчитать неустойку и убытки при просрочке, подготовить требование о расторжении или иск, а при признаках обмана подать заявление о мошенничестве и защищать интересы потерпевшего. О спорах по неустойке подробнее в материале о неустойке по договору. Подробнее о направлении: гражданские споры.